Un droit d’usage exclusif
Pour une partie des communs.C’est assez fréquent… Dans de nombreux immeubles à appartements, un copropriétaire déterminé dispose d’un droit d’usage sur certaines parties communes. Ce droit peut être mentionné dans l’acte de base, ou trouver son origine dans une décision de l’assemblée générale.
Place de parking, jardin, toit terrasse, … Le propriétaire d’un appartement à l’étage du dessus peut se voir attribuer un droit d’usage exclusif sur le toit, afin de lui permettre d’y aménager une terrasse. Un autre copropriétaire peut aussi obtenir un droit exclusif sur une partie du jardin ou une place de parking.
Attention ! Pour que l’on puisse parler de «droit d’usage exclusif», il faut que la place de parking p.ex. soit définie dans l’acte de base comme relevant des parties communes.
Que comprend un tel droit ?
Si le propriétaire vend son appartement ? Un droit d’usage exclusif est indissociablement lié à la propriété de l’appartement. En cas de cession de ce dernier, le droit est donc aussi automatiquement transféré.
Encore plus clair avec la nouvelle loi. Jadis, il y avait en effet, parfois, des discussions au sujet du caractère personnel d’un tel droit, qui n’aurait été concédé qu’à un copropriétaire bien précis, et qui ne serait pas transmissible en cas de vente. Mais la nouvelle loi (entrée en vigueur le 01.01.2019) précise qu’un tel droit est présumé être un droit réel, à savoir une servitude. Il est donc transmis en cas de vente.
On peut y déroger. La nouvelle loi permet de déroger à la qualification de «servitude», p.ex. en ne l’attribuant qu’à un copropriétaire bien précis. Dans un tel cas, la dérogation doit être reprise dans le règlement de copropriété, en tant que «clause dérogatoire».
Vendre séparément ce droit ? Ce n’est pas possible. Il s’agit en effet d’un droit d’usage exclusif, lié à l’appartement, et qui ne peut donc jamais être vendu séparément, pas même s’il s’agit p.ex. d’une place de parking.
Peut-on le louer séparément ? Ça dépend. S’il s’agit d’un droit d’usage exclusif sur le jardin, contigu au rez de l’appartement, on ne peut pas le louer à un tiers, car sa localisation le lie à l’appartement.
Attention ! Il en va autrement s’il s’agit p.ex. d’une place de parking, attribuée sous forme d’un droit d’usage exclusif. Il peut arriver que le propriétaire de l’appartement n’ait pas de voiture, et n’ait donc pas besoin de cette place. Même si la place reste alors liée à l’appartement, la louer peut tout de même être possible.
Tout le monde doit être d’accord ? L’attribution d’un tel droit doit être décidée à la majorité des 4/5 des voix.
On peut aussi le révoquer. La nouvelle loi prévoit que l’association des copropriétaires (ACP) peut parfois révoquer un tel droit, également à la majorité des 4/5, mais seulement lorsque c’est dans son intérêt. Si elle le fait, il est possible qu’une indemnité soit attribuée au copropriétaire concerné, afin de le dédommager pour le dommage subi.