Taux de 5 % pour les reconstructions
À partir de 2021. L’administration fiscale flamande (Vlabel) a récemment annoncé l’instauration d’un taux préférentiel pour l’achat d’une propriété qui sera ensuite démolie pour reconstruire une habitation. Et ce, pour les contrats de vente conclus à partir du 01.01.2021.
Reporter les ventes jusqu’en 2021 ? Si vous achetez un bien qui est déjà une habitation avant 2021, Vlabel est d’avis (position n° 18044, 14.04.2020) que votre achat peut bénéficier du taux réduit de 6 %. Mais vous devez reconstruire : le taux de 6 % ne s’applique pas aux simples démolitions, car vous avez l’obligation de vous domicilier dans le bien. Si vous souhaitez bénéficier du taux (encore inférieur) de 5 %, il est préférable de reporter la vente (p.ex. en concluant des promesses de vente et d’achat réciproques) jusqu’en 2021.
Conseil. Si la propriété n’est pas une habitation au moment de l’achat, il est encore plus intéressant de reporter la vente jusqu’en 2021 car en Flandre, le taux actuellement en vigueur pour ce type de biens est de 10 %.
Quelles sont les conditions exactes ?
Principalement l’habitation familiale. Après les travaux, la maison doit principalement servir à loger une famille ou une personne. Elle doit donc devenir l’(unique) habitation familiale du ou des acheteurs.
Pas forcément un logement au moment de l’achat. Il peut également s’agir d’un bâtiment ayant une autre fonction, comme un hangar, ou d’un bâtiment à usage mixte (magasin et habitation).
Et en cas de «reconstruction partielle» ? Une démolition partielle suivie d’une reconstruction partielle suffit, dans certains cas, pour bénéficier du taux de 5 %. C’est le cas si le volume protégé de la nouvelle partie excède 800 m³ ou contient au moins une unité d’habitation. Il peut également s’agir d’une rénovation au cours de laquelle au moins 75 % des structures de cloisonnement qui englobent le volume protégé du bâtiment et qui bordent l’environnement extérieur sont renouvelées. Cela peut donc aussi concerner un logement qui a été presque entièrement démoli à l’exception de quelques murs ou espaces.
Bon à savoir. Par «volume protégé», on entend le volume de tous les espaces qui sont thermiquement protégés de l’environnement extérieur (air ou eau), du sol et de tous les espaces adjacents qui n’appartiennent pas à un volume protégé.
Aspects énergétiques ? La démolition et la reconstruction doivent respecter certaines exigences en matière de PEB, mais pas celles qui s’appliquent si l’achat de la maison familiale bénéficie du taux de 5 % moyennant un engagement de rénovation énergétique majeure. C’est le décret Énergie qui définit les exigences PEB applicables. Voyez également https://www.energiesparen.be/EPB-pedia/indeling-gebouw/aard-werken (lien en néerlandais).
La réduction pour habitation peu coûteuse ? Vous pouvez également combiner le nouveau taux de 5 % avec la réduction de droits de 4 800 €, qui s’appliquera si les autres conditions liées à cette réduction sont remplies, l’une de ces conditions étant une base de perception de maximum 200 000 € (ou 220 000 € dans certains endroits) lors de l’achat du bien.