DROITS DE SUCCESSION – ACHAT SCINDÉ
Un usufruit qui vaudrait soudain près de 100 % de plus ?
Publié le 26-9-2024
La hausse rapide des taux d’intérêt a considérablement augmenté la valorisation d’un usufruit en seulement deux ans. Parfois, sa valeur a même doublé. Dans quelles situations cela pourrait-il avoir un impact pour vous ?
La valeur d’un usufruit
La valorisation de l’usufruit joue un rôle crucial dans deux situations principales : (1) lors d’un achat scindé et (2) lors du décès d’un conjoint.
Chaque année, en juillet, le Moniteur belge publie de nouvelles tables qui fixent la valeur d’un usufruit. Celle-ci varie en fonction de l’âge de l’usufruitier. De plus, les taux d’intérêt influencent fortement cette valorisation, et ils ont augmenté de manière spectaculaire ces dernières années.
Un achat scindé
Lorsque des parents achètent l’usufruit d’un bien et leurs enfants en acquièrent la nue-propriété, cela leur permet de conserver la jouissance du bien ou de le louer toute leur vie. À leur décès, les enfants deviennent pleinement propriétaires sans payer de droits de succession.
Cependant, pour éviter ces droits de succession, plusieurs conditions doivent être respectées dans les trois Régions :
- Les enfants doivent disposer des fonds nécessaires pour acheter la nue-propriété.
- Ils doivent utiliser ces fonds pour l’achat.
- L’usufruit et la nue-propriété doivent être évalués correctement.
Comme les enfants n’ont souvent pas les fonds nécessaires, les parents procèdent généralement à une donation préalable. Cette donation se fait avant le compromis en Wallonie et à Bruxelles, et avant l’acte notarié en Flandre.
Exemple : Les parents et leurs deux enfants achètent un appartement à Ostende pour 500 000 € via un achat scindé. Les parents, âgés de 60 ans, doivent se référer aux tables pour évaluer leur usufruit. En 2022, cet usufruit représentait 24,2 % de la valeur totale. En 2023, il atteignait 31,1 % et aujourd’hui, il est à 46,41 %. Ainsi, les parents doivent désormais payer 46,41 % du prix (232 050 €) et les enfants 53,59 % (267 950 €). Bien que rien ne les oblige à utiliser ces tables, elles sont la norme en pratique.
Le rachat d’un usufruit
Lors d’une succession, la valorisation de l’usufruit reste aussi un élément important. Par exemple, si un conjoint hérite de l’usufruit d’un bien immobilier, tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété, il est possible que l’un d’eux rachète la part de l’autre. En cas de désaccord, les tribunaux se basent sur les tables légales pour fixer la valeur de l’usufruit.
Exemple : Didier meurt, laissant un appartement à Knokke d’une valeur de 1 000 000 € en usufruit à sa femme de 75 ans, Joëlle. Leur fille Léa hérite de la nue-propriété. Si Léa souhaite racheter l’usufruit de sa mère pour devenir pleinement propriétaire, elle devra s’appuyer sur les tables de conversion légales. Selon celles de 2024, l’usufruit de Joëlle vaut 26,01 % (260 100 €). En revanche, si elles avaient utilisé les tables de 2022, cet usufruit n’aurait valu que 13,19 % (131 900 €).
En résumé, la forte hausse des taux d’intérêt a doublé la valeur de l’usufruit pour les personnes de plus de 50 ans en seulement deux ans. Il est donc essentiel d’en tenir compte dans les opérations d’achat scindé ou lors d’un rachat d’usufruit.