Un immeuble loué lors de sa vente
Une location «de droit commun» ? Les conséquences de la vente d’un bien immobilier sont légalement réglementées pour les locations résidentielles et commerciales, mais qu’en est-il pour les baux de droit commun (bureau, entrepôt, panneau publicitaire, etc.) ?
Seulement si le bail a date certaine. Dans ce cas, ce qui est déterminant, c’est que le bail existant ait, ou non, «date certaine». Un bail peut obtenir une date certaine de différentes manières, p.ex. suite au décès de l’une des parties, mais il l’obtient généralement grâce à son enregistrement. Or, ce n’est que si le contrat de location a date certaine que vous, en tant que nouveau propriétaire, devez en tenir compte.
Un contrat avec clause d’expulsion. Si le contrat a date certaine, il est cependant possible qu’il contienne une possibilité de résiliation spécifique en cas de vente du bien (une «clause d’expulsion»). Si c’est le cas, en tant qu’acheteur, vous pourrez expulser le locataire, même si le bail a date certaine. La manière de procéder doit alors être prévue dans le contrat.
Pas de date certaine ? Le régime est donc moins strict que pour les locations résidentielles ou commerciales. S’il n’y a pas de «date certaine» et que rien de particulier n’a été prévu au moment de la vente, vous pouvez, en principe, expulser le locataire sans avoir à payer aucune indemnité. Vérifiez cependant si le compromis et/ou l’acte de vente ne stipule pas que vous devez respecter le bail.
Attention ! Il est donc important de ne pas signifier de préavis au locataire. Car sinon, on pourrait déduire de cette signification que vous reconnaissez le bail. Contentez-vous donc de demander simplement à l’occupant de quitter les lieux.
Enregistré, mais ensuite prolongé
Un nouveau contrat avec le même locataire. Il n’est pas rare qu’un bail soit prolongé, par la conclusion d’un nouveau bail, avant la vente du bien loué. Dans ce cas, en tant qu’acheteur, vous devez tenir compte de ce nouveau contrat s’il a date certaine (p.ex. suite à son enregistrement). L’enregistrement du contrat initial n’est donc pas suffisant.
Et en cas de prolongation tacite ? Un juge s’est prononcé (JP Binche, 25.02.2018) sur la location d’une façade d’immeuble à des fins publicitaires. Le bail avait été conclu pour une durée de trois ans, et il stipulait expressément qu’il serait reconduit tacitement et sans préavis.
Quid en cas de revente ultérieure ? De nombreuses années après l’expiration du bail initial de trois ans, l’immeuble fut vendu. Le nouveau propriétaire a fait valoir que seule la première convention avait été enregistrée, et qu’il ne devait donc pas tenir compte des baux suivants.
Il faut encore en tenir compte ! Le juge de paix a statué que, dans cette affaire, l’acheteur devait toujours tenir compte du bail, puisque le contrat initial de 1997 avait été enregistré, et avait donc date certaine.
Conseil. Si vous achetez un immeuble de ce genre, pour lequel un ancien bail a été enregistré, vérifiez bien si un renouvellement tacite était ou non prévu dans ce contrat d’origine.