La banque veut une contribution propre
Possible avec 100 % ou plus à emprunter ? C’est ce qui arrive souvent dans la pratique de nos jours. Si vous contractez un prêt pour acheter un logement, les banques exigent de plus en plus que vous mettiez vous-même une somme d’argent considérable sur la table.
La contribution personnelle peut être élevée. Supposons que votre client s’intéresse à une maison familiale d’une valeur de 400 000 €, mais que la banque ne soit prête à prêter que 80 % du prix d’achat. Compte tenu des droits d’enregistrement (6 % en Flandre et 12,50 % à Bruxelles et en Wallonie), l’apport personnel peut facilement se chiffrer à 100 000 € ou plus.
Tout est dans mon entreprise ! Si votre client est indépendant et possède une société, il y a de fortes chances qu’il dispose de ressources financières suffisantes, mais qu’elles aient été «thésaurisées» dans sa société. D’un point de vue fiscal, il est en effet intéressant de ne distribuer les bénéfices réalisés par la société annuellement qu’au moment de la dissolution de la société.
Utiliser la société comme une banque
Retirer de l’argent de la société ? C’est une première possibilité. Cela peut se faire, p.ex. en distribuant des dividendes, mais ceux-ci sont soumis à une retenue à la source pouvant atteindre 30 %. L’entreprise peut aussi avoir besoin de cet argent plus tard pour financer des investissements.
La société peut devenir une banque ! C’est une alternative intéressante. Au lieu de retirer définitivement l’argent de la société, vous pouvez également l’emprunter à titre privé à votre société.
Est-ce autorisé ? Oui, rien ne s’y oppose, à condition que l’entreprise puisse (temporairement) se passer de cet argent et que les règles relatives au conflit d’intérêts soient respectées. Si ce prêt est accordé gratuitement, c’est-à-dire qu’aucun intérêt n’est perçu, il y a alors un avantage «prêt gratuit» qui est imposé à titre privé chez le dirigeant.
Prêt par le biais d’un compte courant. C’est la manière traditionnelle, mais aussi très coûteuse, d’emprunter de l’argent à la société. Le fisc applique un taux d’intérêt fixe de 10,20 % (taux 2020) à ces prêts. Si le client emprunte gratuitement 100 000 € à sa société, le fisc considérera qu’il économise 10 200 € d’intérêts. Le fisc imposera alors cet avantage de 10 200 € aux taux progressifs de l’impôt sur le revenu des personnes physiques, qui peuvent rapidement atteindre 50 %.
Le prêt à terme est moins cher ! Le taux d’intérêt fixe que le fisc utilise à cette fin est toutefois beaucoup plus bas. Si le prêt a une durée de dix ans, ce taux d’intérêt n’est que de 2,62 % (taux 2020). C’est donc beaucoup moins cher !
Attention ! Les taux exacts pour les prêts de 2021 ne seront pas connus avant début 2022. Ces taux peuvent donc changer un peu.
Comment conclure un tel prêt ? Cela peut se faire très facilement au moyen d’un contrat sous seing privé dans lequel votre client précise les conditions (durée, modalités de remboursement, etc.). Le client peut faire enregistrer ce contrat moyennant le paiement d’un droit fixe de 50 € ; il n’est donc pas nécessaire de passer chez un notaire.