Des travaux dans l’immeuble ?
Le locataire peut-il refuser ? En cas de travaux urgents, par exemple ceux nécessaires pour satisfaire aux normes minimales de location, le locataire ne peut pas refuser, même si les travaux causent des désagréments temporaires et s’il ne peut plus utiliser une partie de la maison. S’il ne laisse pas entrer les entrepreneurs, adressez-vous au juge de paix pour l’obliger à céder.
Droit à une réduction du loyer ? Sous la législation fédérale, en tant que propriétaire, vous pouviez vous en tirer à bon compte. En effet, la loi sur les baux à loyer stipulait que le locataire n’y avait droit que si les travaux duraient plus de 40 jours. Mais vous pouviez déroger à cette règle dans le contrat de bail. De nombreux contrats précisaient donc que, même si les travaux urgents duraient plus de 40 jours, le locataire n’avait pas droit à une réduction de loyer.
Conseil. En Flandre, si votre contrat date d’avant le 01.01.2019, la législation fédérale est toujours d’application, et vous pouvez donc toujours invoquer une telle clause.
Des règles plus strictes
En Flandre. Le nouveau décret location flamand prévoit que le locataire peut demander une réduction de loyer si les travaux durent plus de 30 jours.
Attention ! Pour tous les baux signés en Flandre depuis le 01.01.2019, vous ne pouvez plus déroger à cette règle.
Augmenter le loyer par la suite ? En Flandre, vous pouvez conclure un accord avec votre locataire pour augmenter le loyer après des investissements qui améliorent la performance énergétique de l’habitation. Mais il ne peut pas s’agir de travaux obligatoires d’après la loi ou les normes de qualité.
En Wallonie et à Bruxelles. Ici aussi, vous avez le droit, en tant que propriétaire, d’effectuer des réparations urgentes. Le locataire doit continuer à payer le loyer normal tant que les travaux ne durent pas plus de 40 jours.
Attention ! Contrairement à ce qui valait auparavant, il n’est désormais plus possible de déroger à cette règle dans le contrat de bail. Et il n’est plus non plus possible d’appliquer une telle clause dérogatoire, même dans le cadre d’un ancien bail.
Et des travaux économiseurs d’énergie ? Les travaux visés sont énumérés de manière plus large que par le passé. En Wallonie, il peut également s’agir de travaux d’économie d’énergie, comme par exemple la pose d’isolation de toiture ou de double vitrage (arrêté wallon 08.07.2018) , même s’il ne s’agit pas vraiment de travaux requis par la législation.
Jusqu’à 60 jours à Bruxelles. À Bruxelles, en tant que propriétaire, vous pouvez effectuer des travaux d’économie d’énergie dans le bien loué au maximum une fois tous les trois ans, et seulement dans le cadre de baux de neuf ans ou plus. Vous devez alors en informer le locataire au moins un mois à l’avance, par lettre recommandée. Vous pouvez aussi convenir avec lui d’une augmentation de loyer. Cet accord doit être conclu au moins un mois avant le début des travaux.
Discutez avec votre entrepreneur ! Comme les normes sont plus rigoureuses qu’auparavant, il est désormais plus important de convenir, avec votre entrepreneur, de délais stricts au sujet de la durée des travaux. Mieux vaut fixer une durée déterminée, et y ajouter une pénalité de retard. Car si les travaux sont en retard, vous courez le risque de devoir payer une indemnité à votre locataire.