Un investissement immobilier privé
Votre projet immobilier. Vous songez p.ex. à remplacer tous les châssis de fenêtres de votre habitation privée, d’y remplacer la cuisine ou la salle de bains ou d’aménager une piscine au jardin. Ou peut-être songez-vous à acheter l’appartement de vos rêves à la mer ou une maison, un box de garage ou un appartement en vue de les louer.
Un crédit hypothécaire classique ? Vous pouvez bien sûr en contracter un pour financer votre projet. Mais, pour le rembourser, il vous faudra peut-être retirer pas mal de rémunération en plus de votre société, avec un solide supplément de cotisations sociales et d’impôt à la clé.
Une avance sur votre assurance groupe ? Vous pouvez aussi financer votre projet immobilier en prélevant une avance sur votre assurance groupe. En général, vous pouvez emprunter de 60 % à 75 % des réserves déjà constituées.
Attention 1 ! Vous ne payez alors que des intérêts à la compagnie d’assurance, d’où une mensualité plus supportable à rembourser, mais comme vous ne remboursez pas de capital, l’avance s’imputera sur le capital dont la compagnie d’assurance vous est redevable à votre pension. Mieux vaut le savoir et en tenir compte !
Attention 2 ! L’intérêt que la compagnie d’assurance vous compte dépasse de 1 % à 1,5 % le rendement de votre assurance groupe. Il est aussi plus élevé que celui dû sur un crédit hypothécaire bancaire classique.
Attention 3 ! Parfois, vous y perdez aussi votre droit à une participation bénéficiaire.
Conseil. Il ne vous faut, en revanche, pas d’expertise, d’hypothèque et d’assurance solde restant dû (ASRD).
Combiner les deux options ?
Un crédit bullet et votre assurance groupe. Vous pouvez aussi contracter un crédit bullet auprès de votre banque avec votre assurance groupe en garantie. Là aussi, vous ne payez que les intérêts, et à votre pension, l’assureur versera (une partie de) votre capital à la banque pour y apurer votre crédit. L’avantage, c’est que le taux d’un crédit bullet est en général inférieur à l’intérêt dû sur une avance sur une assurance groupe.
Conseil. Pour les clients suffisamment fortunés, la banque renonce souvent à l’expertise et l’ASRD et se contente d’un mandat hypothécaire (partiel) au lieu d’une hypothèque (totale).
Un backservice. Si la banque juge les réserves de votre assurance groupe trop petites pour servir de garantie, un backservice peut vous permettre de résoudre le problème. Si vous ne vous êtes p.ex. pas systématiquement constitué une pension par le passé, ou si votre rémunération a augmenté au fil des ans sans que vous n’adaptiez votre prime de pension, vous avez en principe une marge pour verser une prime complémentaire. Voyez votre assureur pour en connaître le montant.
Conseil. Votre société peut déduire cette prime tant qu’elle respecte la règle des 80 %. Si elle en verse une de p.ex. 10 000 €, votre réserve s’accroît d’un coup de 9 291,19 € (après déduction de la taxe de 4,4 % sur les primes et les frais d’entrée et de gestion de 3 %), ce qui augmente dès lors aussi votre marge d’emprunt.
Déductible fiscalement. Vous pouvez déduire de vos revenus immobiliers l’intérêt que vous payez pour votre crédit bullet.