Partir tout de suite, sans préavis

Avec un bail d’habitation, toujours un préavis. Tant dans le cas d’un bail de neuf ans que dans celui d’un bail à court terme, le locataire peut résilier son bail anticipativement, mais il doit alors respecter un préavis. Pendant les trois premières années, il doit également s’acquitter d’une indemnité supplémentaire pour résiliation anticipée.

Avec un bail commercial aussi. Ici aussi, le locataire peut arrêter de louer après trois, six ou neuf ans. Si c’est après trois ou six ans, il doit signifier son préavis de résiliation en temps utile, au moins six mois à l’avance.

Un autre type de bail ? S’il s’agit d’un bail de droit commun, comme pour un bureau ou un entrepôt, il est important de bien examiner les termes du contrat. Si une durée a été fixée sans possibilité de résiliation, le locataire ne peut pas résilier anticipativement. Si aucune durée n’a été fixée, un préavis d’au moins un mois est requis.

À défaut, une indemnité. Si votre locataire quitte votre propriété sans préavis ni accord, vous ne pouvez pas toujours exiger qu’il continue à louer jusqu’à l’expiration du bail, mais vous pouvez alors lui demander de vous payer une indemnité de relocation (de trois à six mois, selon la situation).

Sauf si vous avez accepté les clés ?

Mieux vaut faire attention… Dans certaines circonstances, p.ex. en cas d’acceptation inconditionnelle des clés, un juge peut en effet en déduire qu’en tant que propriétaire, vous n’avez pas insisté pour obtenir une indemnité, et que vous avez accepté la résiliation.

C’est ce qui ressort d’une décision récente. En l’espèce, dans cette affaire, le locataire s’appuyait sur deux documents pour prouver qu’il y avait eu accord du propriétaire. Le premier établissait la remise des clés, et le second était un document de reprise en matière de fourniture d’électricité et de gaz. Par ailleurs, le propriétaire avait ensuite mis l’immeuble en vente, sans mentionner qu’il avait été loué.

Pas d’indemnité. Le juge de paix (JP Aerschot, 24.05.2019) a considéré, sur la base de ces circonstances, que le bail commercial avait été résilié de commun accord. Le locataire n’a donc pas eu à verser d’indemnité.

Comment procéder au mieux ? Si le locataire souhaite vous restituer les clés, il est préférable de convenir avec lui d’une résiliation du bail à l’amiable. S’il s’agit d’un bail commercial, l’accord en question doit, en outre, être conclu chez le notaire ou devant un juge de paix. Si vous procédez ainsi, vous pouvez accepter les clés en toute sécurité et relouer la propriété.

Conseil.  Bien entendu, vous pouvez également convenir du paiement d’une indemnité. Visitez immédiatement les lieux pour déterminer les dommages locatifs éventuels et prendre les dispositions nécessaires en matière d’eau, d’électricité, etc.

Attention !  Sans accord, il vaut mieux refuser de réceptionner les clés. Si votre locataire les met dans votre boite aux lettres, faites-lui savoir par recommandé que vous n’êtes pas d’accord avec la résiliation anticipée. Mieux vaut alors lancer une procédure en justice de paix pour obtenir la résiliation du bail et une indemnité. Dans ce cas, le bail ne prendra fin qu’après le verdict, et vous ne pourrez relouer qu’à ce moment-là.