Des limites à la capacité d’emprunt ?
Tout emprunter ? Ce temps est révolu. Depuis quelque temps déjà, les banques s’attendent à ce que vous puissiez payer (au moins) les frais (droits d’enregistrement et frais de notaire) avec votre propre épargne. Emprunter jusqu’à 110 ou 115 % du prix d’achat n’est de toute façon plus possible, mais ce n’est pas tout ! En partie sous la pression de la BNB, les banques appliquent de nouvelles normes qui font que vous ne pouvez même plus emprunter 100 % du prix d’achat (hors frais).
Première habitation : la norme est de 90 %. La norme pour la première maison est de 90 % du prix d’achat. Cela signifie qu’en tant qu’acheteur, vous devez être en mesure de payer vous-même 10 % du prix d’achat, ainsi que les frais. Heureusement, en pratique, il y a plus de souplesse : on dit que 60 % des acheteurs peuvent emprunter au maximum 90 % du prix d’achat, 35 % peuvent encore emprunter plus de 90 % et seulement 5 % peuvent contracter un prêt de 105 %.
Deuxième logement : en principe 80 %. Pour une résidence secondaire, 80 % des acheteurs peuvent emprunter jusqu’à concurrence de 80 % du prix d’achat, et les 20 % restants, jusqu’à 100 %.
Conseil. Le montant que vous pouvez effectivement emprunter dépend de votre situation (revenus, dépenses, durée du prêt, etc.).
Trop peu de fonds propres ?
Assurance groupe. Si vous avez une assurance groupe ou un EIP (engagement individuel de pension), vous pouvez – sous certaines conditions – prélever une avance sur votre capital et l’utiliser pour votre achat. Vous pouvez retirer de 60 % à 75 % des réserves déjà constituées.
Conseil 1. Si vous êtes indépendant, vous pouvez obtenir une avance sur les provisions de votre PLCI, mais ces réserves sont souvent moins élevées.
Conseil 2. Si les réserves de votre assurance groupe sont limitées, vous pouvez vérifier auprès de votre banque si vous ne pouvez pas emprunter davantage, en utilisant le contrat comme garantie. Cela peut être suffisant pour pouvoir emprunter à 100 %.
Emprunter à la famille ou aux amis. Vos parents ou amis peuvent également vous aider à fournir vos «apports» par le biais d’un prêt sous seing privé, p.ex. en vous prêtant 50 000 €, remboursable sur dix ans. Il est alors préférable de noter ce qui a été conclu au sujet du prêt, afin d’éviter les discussions par la suite.
Conseil 1. Le droit d’hypothèque (1 %) n’est dû que sur le montant du prêt bancaire – pour lequel la banque souhaite généralement une inscription hypothécaire complète. Si vous empruntez 50 000 € de moins à la banque, vous pouvez donc économiser 500 € (50 000 € × 1 %) !
Conseil 2. Vous pouvez également vous rendre à la banque avec un proche et voir comment vous pouvez emprunter à 100 %, votre proche fournissant alors une garantie supplémentaire, comme une caution ou le nantissement de son portefeuille de titres ou d’une assurance placement.
Location-achat ou location hamster. Il existe également des systèmes dans lesquels le propriétaire commence par vous louer la maison, mais en vous permettant de l’acheter plus tard, en déduisant une partie des loyers payés du prix d’achat. Vos loyers constituent alors votre apport et vous permettent de répondre aux exigences de la banque en matière d’apport minimum…