Achat d’une partie de l’habitation
Plutôt donner ou prêter ? Habituellement, les parents fournissent une aide financière en donnant ou en prêtant de l’argent à leur enfant, mais ce n’est pas toujours le cas. Parfois, les parents n’ont pas les moyens suffisants pour donner de l’argent à leurs enfants ou alors ils veulent garder le contrôle sur la destination de l’argent. Dans ce cas, une option est d’acheter une partie de l’habitation de leur enfant. L’enfant achète p.ex. 80 % et les parents les 20 % restants.
Droits d’enregistrement à Bruxelles et en Wallonie. Dans ces deux Régions, les droits d’enregistrement sur l’achat s’élèvent généralement à 12,5 %. En achetant avec les parents, l’enfant ne répond pas aux conditions pour obtenir l’abattement d’un montant maximal de 21 875 € (à Bruxelles) ou 2 500 € (en Wallonie).
Droits d’enregistrement en Flandre. Pour l’enfant, il s’agit de l’habitation propre et unique. Il peut donc en principe acheter sa part dans l’habitation au taux préférentiel de 6 % de droits d’enregistrement. Les parents achètent leur partie au taux ordinaire de 10 %.
Et si les parents veulent vendre ?
Établir des accords clairs ! En général, l’enfant rachètera la part des parents dès qu’il aura suffisamment épargné. À cet égard, il faut veiller à établir les accords nécessaires concernant p.ex. le prix à payer, le délai avant que les parents ne puissent exiger la sortie d’indivision, etc.
Attention ! Si un prêt hypothécaire a été souscrit pour l’habitation, ce rachat nécessitera éventuellement l’accord de la banque.
Rachat intégral. Si l’enfant rachète l’intégralité de la part des parents, cela entraîne une sortie d’indivision. À Bruxelles et en Wallonie, le droit de partage s’élève dans ce cas à 1 %. En Flandre, il s’élève à 2,5 %. Ce droit de partage est dû sur la valeur totale de l’habitation. S’il l’habitation a une valeur de 500 000 €, le montant à payer à Bruxelles et en Wallonie est de 5 000 € et en Flandre de 12 500 €.
Attention ! Il faut ici tenir compte de la valeur de l’habitation au moment de la sortie d’indivision.
Un rachat partiel est moins onéreux ! Si l’enfant ne rachète qu’une partie de la part de ses parents (p.ex. quand les deux parents gardent chacun 1 % de l’habitation), le droit de partage n’est dû que sur la valeur rachetée. Imaginez qu’il s’agisse d’une habitation de 500 000 €, où l’enfant est propriétaire de 80 % et les parents de 20 %. Dans ce cas, le rachat s’élève alors à 90 000 € (18 % × 500 000 €). À Bruxelles et en Wallonie, il faut donc payer 900 € (1 % × 90 000 €). Et en Flandre 2 250 € (2,5 % × 90 000 €).
Conseil. Chaque parent peut alors transmettre son dernier 1 % à son enfant par testament.
Donner au lieu de racheter ? C’est aussi envisageable ! Dans les trois Régions, la première tranche de 150 000 € est soumise à 3 % de droits de donation. Si les parents donnent leur part dans l’habitation à l’enfant, un droit de donation de 3 000 € (500 000 € × 20 % × 3 %) est dû sur cette opération.