D’abord faire estimer l’immeuble ?
Est-ce obligatoire ? Non. Aucune législation ne vous oblige à faire estimer un bien avant de le mentionner dans une déclaration de succession.
Pourquoi le faire alors ? Pour éviter les risques de sous-estimation. En effet, vous devez déclarer la valeur correcte de l’immeuble. Ce qui correspond à sa valeur de vente au jour du décès, avec un minimum correspondant à sa valeur de marché. Or, cette valeur n’est pas toujours évidente à déterminer, surtout pour un bien immobilier…
Attention 1 ! Dans les trois Régions, l’administration fiscale a le droit, pendant une période de deux ans à compter du dépôt de la déclaration de succession, de vérifier que ce lle-c i ne contient pas de sous-estimation.
Attention 2 ! En cas de sous-estimation, vous devrez non seulement payer la différence, mais aussi une amende ou une majoration d’impôt. Vous ne serez cependant pas sanctionné si la différence n’est que de quelques pour cent ; elle doit atteindre au moins 1/8 du prix ou de la valeur indiquée (dans les Régions wallonne et bruxelloise) ou être supérieure à 10 % (en Région flamande).
Par qui faire réaliser l’estimation ?
À Bruxelles et en Wallonie. Dans ces deux Régions, avant l’expiration du délai de dépôt (en principe quatre mois après le décès), vous pouvez demander au receveur du bureau d’enregistrement compétent, par lettre recommandée, de faire établir une estimation préalable (contradictoire) par un ou plusieurs experts désignés de commun accord (art. 20 C. succ.) . Cette évaluation est à vos frais et est définitive, d’après la loi, et ce, tant pour vous que pour l’administration fiscale.
Conseil. Aucun droit ou amende supplémentaire n’est alors dû, même en cas de revente ultérieure à un prix supérieur.
Attention ! Le résultat de l’estimation ne peut faire l’objet d’aucun recours.
Qu’en est-il en Flandre ? En théorie, le Code flamand de la fiscalité (CFF) prévoit la possibilité de faire réaliser une estimation préalable (art. 3.3.1.1.0.9 CFF) , mais l’entrée en vigueur de cet article a été retardée. En attendant, vous pouvez faire appel à des experts qui ont signé la «charte de qualité». L’estimation est alors contraignante pour l’administration fiscale flamande, à condition que l’expert ait respecté les règles de la charte et que le rapport d’expertise ait été joint à la déclaration de succession.
L’estimation préalable bientôt possible. Pour les décès à partir du 01.04.2019, il sera possible de demander directement une estimation à l’administration fiscale flamande, sur base de points de comparaison. L’estimation est alors contraignante pour l’administration.
Conseil 1. C’est une possibilité, mais ce n’est pas une obligation. Vous pouvez réaliser vous-même l’estimation, ou faire appel à un expert évaluateur qui établira pour vous un rapport d’expertise. L’opération est alors à votre charge, mais elle vous permet aussi d’éviter le risque de vous voir imposer des droits supplémentaires et une majoration d’impôts.
Conseil 2. Contrairement à ce qui se fait à Bruxelles et en Wallonie, l’estimation de l’administration flamande est unilatérale, et elle peut faire l’objet d’un recours.
Attention ! Veillez à demander des estimations dans les temps, à savoir dans le délai de déclaration, qui est en principe de quatre mois.