Le vendeur veut vendre non seulement la propriété, mais aussi une partie de son contenu, comme le mobilier, la tondeuse à gazon, les rideaux, etc. Quelle est la meilleure façon d’y parvenir, et comment l’acheteur peut-il en tirer avantage ?
Économiser en vendant séparément ?
Principe. Le vendeur vend tout ce qui est immobilier, ce qui inclut tout ce qui ne peut pas être enlevé sans casser (y compris donc un placard ou une cuisine intégrée p.ex.). C’est sur le prix de tout cet immobilier que sont calculés les droits d’enregistrement que doit payer l’acheteur.
Le mobilier en est exclu. Tout ce qui est facilement déplaçable dans et autour de la maison peut être conservé par le vendeur et ne relève donc pas, d’un point de vue fiscal, de la vente de la propriété. Cela concerne les ustensiles de cuisine, les lustres, les rideaux, les meubles, l’électroménager non intégré, la tondeuse à gazon, etc. Parfois, le vendeur veut vendre ces articles en même temps que la propriété. Il peut alors être avantageux de fixer un prix distinct.
La vente est alors moins coûteuse… L’acheteur n’a pas à payer de droits d’enregistrement sur la valeur de la vente de biens meubles. La vente distincte de ces biens lui permet donc de faire des économies sur les frais d’enregistrement. Habituellement, ce n’est pas une grosse somme d’argent, mais c’est toujours ça. Dans certains cas, cela peut toutefois faire une grande différence.
En Flandre, la limite de 200 000 €. En Région flamande, les «habitations modestes» jusqu’à 200 000 € (ou 220 000 € dans les centres-villes ou les communes de la périphérie bruxelloise) bénéficient d’une réduction de 5 600 € sur les droits d’enregistrement au taux ordinaire de 7 %. Un prix de vente supérieur ou inférieur à 200 000 € fait donc une grande différence…
Conseil. Dans un tel cas, il est évidemment capital de vendre les biens meubles séparément et, si possible, de ne pas dépasser les 200 000 €. Le prix du mobilier doit bien entendu rester raisonnable.
Moins cher en-dessous de 500 000 € à Bruxelles. À Bruxelles, les logements jusqu’à 500 000 € peuvent bénéficier d’un abattement de 175 000 € (ce qui correspond à un avantage maximum de 21 875 €, soit 12,5 % de 175 000 €), et les terrains à bâtir jusqu’à 250 000 €, d’un abattement de 87 500 € (ce qui représente un avantage maximum de 10 937,50 €, soit 12,5 % de 87 500 €). Au-delà de ces montants, le droit à l’abattement est perdu.
En Wallonie. En Wallonie, il n’y a pas véritablement de plafond. L’attribution d’un taux réduit aux logements modestes reste basée sur le critère du revenu cadastral (et pas sur un prix d’achat déterminé).
Comment procéder ?
Un contrat séparé ? Il est possible d’établir un contrat sous seing privé pour la vente des biens meubles. Ce contrat n’a alors pas besoin d’être enregistré.
Ou un prix distinct, au sein du compromis. C’est également possible ; de cette façon, vous pouvez lier les deux ventes l’une à l’autre. Il n’y a alors pas non plus de droits d’enregistrement à payer sur la vente des biens mobiliers.
Bon à savoir. Lors de l’achat d’un bien immobilier, rien ne peut être payé en espèces, mais il n’existe pas de limite en la matière en cas de vente de biens meubles entre particuliers. Par contre, si l’une des parties est commerçant, il y a une limite de 3 000 €.
Scindez la vente entre biens meubles et immeubles, car le prix des biens meubles n’est pas pris en compte pour le calcul des droits d’enregistrement. Cette distinction peut être capitale pour l’acquéreur, si elle lui permet de rester en dessous de la limite de 200 000 € en Région flamande ou de 500 000 € à Bruxelles.